查封房屋有人称有租约：
挂拍前怎样把材料交给负责律师
被查封的房屋准备挂拍，这时有人称自己有租约。企业申请执行人的法务或经办人此时最容易出两种偏差：一是把手头材料一股脑打包发给律师，二是自己先下结论，认定租约“真”或“假”。比较稳妥的做法是用一张交接表，把每组事实拆成四格：材料写了什么，别人说了什么，什么能独立核实，什么还待核。拆分之后，哪一组可以转交律师复核、哪一组还缺证、由谁在权限内补，就能看清楚。
查封房产核对中的合同形成、期限、付款与占有等要点，已在房产查封核对笔记中写过。本文只讲交接这一步。
一、租约材料交接表（可直接抄用）
| 核对组 | 材料载明 | 他人陈述 | 独立可核事实 | 尚待核 | 状态 | 谁按权限补 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 抵押权设立 | ||||||
| 查封 | ||||||
| 合同签订及期限 | ||||||
| 实际占有 | ||||||
| 租金支付 |
填表说明：
- 只放公司合法持有的材料。在本案委托和内部授权范围内移交给负责律师。这和把材料转给与案件无关的人是两回事，后者不要做。
- 每一格写明凭证来源：是什么文件、从哪里取得、何时取得。陈述要写明是谁说的、通过什么方式说的。
- 合同载明日期只填“材料载明”。合同实际何时形成，放在“尚待核”。
- 查封裁定日期和查封登记日期分别记录。哪一天作为个案判断的节点，交给律师研判。
- 网银凭证只说明有转款记录。备注内容、与哪一期租金对应、是否按约履行，这几项要另外核实。
- 表格每次修改都另存一版，并注明版本日期。
二、虚构示例：怎样记录日期疑点和证据缺口
以下情节完全虚构。甲公司是申请执行人，兼为抵押权人；乙公司是被执行人；丙称自己是承租人。
- 核对组
- 抵押权设立
- 材料载明
- 不动产登记查询结果（附件 A1，2026-06-19 从企业存档整理）记载 2025-03-15 设立
- 他人陈述
- —
- 独立可核事实
- 登记记载（甲公司作为抵押权人取得）
- 尚待核
- —
- 状态
- 转交复核
- 谁按权限补
- 经办附查询结果
- 核对组
- 查封
- 材料载明
- 查封裁定 2026-05-20；查封登记 2026-05-28
- 他人陈述
- —
- 独立可核事实
- 裁定书（送达甲公司）、登记记载
- 尚待核
- —
- 状态
- 转交复核
- 谁按权限补
- 经办附两份文件
- 核对组
- 合同签订及期限
- 材料载明
- 丙提交的合同复印件：落款 2024-11-01，期限五年，月租 8000 元，按季支付，未载明具体缴款日；页脚印有“2025年3月版”字样
- 他人陈述
- 丙称 2024 年 11 月签约
- 独立可核事实
- 无
- 尚待核
- 实际形成时间；页脚字样与落款时间的矛盾
- 状态
- 仍缺证
- 谁按权限补
- 律师复核，视需要按程序向执行法院提出
- 核对组
- 实际占有
- 材料载明
- 执行法院 2026-06-12 现场笔录记载“室内有生活用品”（本示例中，甲公司从依法取得的执行材料中看到这份笔录）
- 他人陈述
- 丙称 2024 年 11 月起入住
- 独立可核事实
- 笔录有这项记载
- 尚待核
- 是否有人居住、由谁占有、自何时起、是否合法；查封前和抵押设立前的情况
- 状态
- 仍缺证
- 谁按权限补
- 经办查找甲公司办理抵押时有无现场核查存档；是否申请调查由律师判断
- 核对组
- 租金支付
- 材料载明
- 丙提交的网银截图：2025-07-05 向乙公司转款 24000 元，备注空白
- 他人陈述
- 丙称“一直按时付”
- 独立可核事实
- 待补
- 尚待核
- 转款是否真实到账、对应哪一期、是否按约履行；手头未见 2024-11 至 2025-06 的付款记录
- 状态
- 仍缺证
- 谁按权限补
- 律师复核，按程序与执行法院沟通
这个示例里，前两组有登记记载和法律文书，可以转交律师复核。后三组还需补证。合同有一处日期疑点，占有和付款各有证据缺口。页脚字样与落款时间对不上，但这只是文件表面的记载，并不能据此认定倒签或造假。笔录只记了室内有生活用品，推不出谁在占有、从何时开始。截图金额与三个月的名义租金正好相同，但截图上没有备注，合同也没写明缴款日，所以推断不出转款确实发生、对应哪一期、有没有迟付。把这些疑点和缺口如实记在表里即可，经办人不要自己去向丙取证，也不要替律师或法院下结论。
三、转交律师的三句话
X律师：附件是乙公司名下房屋的租约交接表（2026-06-20 版），抵押权设立和查封两组已附登记查询结果、查封裁定和登记记载，请您复核。合同实际形成时间、占有情况、租金支付三组仍缺证，表内已列出待核点，以及我方能在授权范围内补充的公司存档；其余材料是否按程序向执行法院提出，请您判断。本表只是材料整理，不代表我方对租约效力的意见，请您研判可选程序和我方需配合事项。
律师给出意见后，企业按内部授权作决定；执行处置由执行法院决定。
四、边界与依据
补证与异议要分开，补证与处置结论也要分开。交接表、任何一个日期、一份合同、一张流水或一份查封裁定，都不能单独据以认定租约效力，也不能单独据以判断能否阻止拍卖、是否腾退或如何受偿。
- 最高人民法院《关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》（法〔2024〕238号）第1、2项：要求执行法院调查财产现状；案外人主张存在租赁权等权利负担的，重点围绕合同签订时间、租赁期限、租金支付、占有使用等情况，审查权利负担的真实性。本文的交接表是企业内部的工作方法，不替代法院调查。
- 最高人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号，2025年7月24日起施行）第二十条第一款规定：“不带租拍卖、变卖等情况下的强制执行中，案外人以在查封前已与被执行人签订合法有效的书面租赁合同并合法占有使用执行标的，且已按照合同约定支付租金为由，提起执行异议之诉，请求在租赁期内排除一般债权的不带租强制执行，事由成立的，人民法院应予支持；符合上述规定条件的案外人签订租赁合同及合法占有使用执行标的均在抵押权设立之前，请求在租赁期内排除抵押权的不带租强制执行的，人民法院应予支持。”这是法院审理执行异议之诉时依据的要件，不是企业经办的核查清单；个案是否适用、程序与期限如何把握，由负责律师判断。